کد مطلب: 48239| زمان انتشار: ۱۳۹۹/۱۱/۲۴ ۹:۳۶:۱۰| نسخه چاپی
پازل ۶ تکه انحراف مسکن

تغییر مسیر ناگهانی قیمت آپارتمان‌ها در پایتخت کالبدشکافی شد

پازل ۶ تکه انحراف مسکن

راه و شهرسازي - ایران نیوز 24: تغییر مسیر قیمت مسکن در ماه گذشته، گروه امیدوار به تخلیه ابرحباب ملکی را شوکه کرد و تردید‌هایی نسبت به سرنوشت روند ریزش قیمت‌ها به‌وجود آورد. گروهی نیز با سوءاستفاده از اتفاق «دی» اکنون در پی القای پایان‌کار موج کاهش قیمت هستند.

گروه اول را «بازیگران اصلی» بازار معاملات ملک تشکیل می‌دهند. گروه دوم، اما کاسبان حباب هستند به‌خصوص سرمایه‌گذاران نیم‌سال اول ۹۹ که ریزش باعث باخت آن‌ها می‌شود. با این حال، بررسی‌های با استناد به تحلیل کارشناسان اقتصاد مسکن نشان می‌دهد مجموعه‌ای از ۶ عامل درونی و بیرونی بازار ملک قیمت مسکن را از مسیر کاهشی منحرف کرد. مهم‌ترین تکه‌های پازل انحراف مسکن را «اقدام سازنده‌ها برای فروش نوسازها» به‌عنوان عامل درونی بالابرنده قیمت میانگین و همچنین اثر ترکیبی «خروج سرمایه‌گذاران از بازار‌های درحال ریزش» و «امنیت ملک باز‌ها در حیاط خلوت مالیاتی» تشکیل می‌دهد. در هفته‌های اخیر جنس متفاوتی از خریداران سرمایه‌ای مقابل فروشنده‌ها قرار گرفتند.

با کالبدشکافی تغییر مسیر ناگهانی قیمت مسکن در دی ماه، عاملان داخلی و خارجی تورم مثبت مسکن در اولین ماه از فصل زمستان شناسایی شدند. بررسی‌های درباره عوامل موثر در انحراف ناگهانی قیمت مسکن از مسیر کاهشی در دی ماه در عین حال که نشان‌دهنده یک پازل ۶ تکه در شکل‌گیری شرایط فعلی است، ۵ حقیقت زمستانی املاک پایتخت را نمایان می‌کند.

دی ماه امسال، تورم ماهانه مسکن در شرایطی بعد از دو ماه توقف رشد و ریزش سطح قیمت‌ها، مجدد مثبت شد و نزدیک به ۲ درصد رشد کرد که فعالان بازار، کارشناسان و همچنین انتظارات موجود در بازار همگی قیمت مسکن را دارای حباب اعلام کرده و متفق‌القول عقیده داشتند از آنجا که قیمت مسکن دارای حباب است و از سوی دیگر تحت‌تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، سایر بازار‌ها مانند بازار معاملات سهام، ارز و سکه نیز دچار ریزش شده‌اند نه تنها در بازار مسکن دلیلی برای افزایش قیمت وجود ندارد بلکه زمینه برای تداوم کاهش قیمت مسکن نیز فراهم است.

در آبان ماه تورم مسکن به صفر رسید و در آذرماه نیز تورم ماهانه منفی شد، اما در دی ماه با یک تغییر مسیر ناگهانی، قیمت مسکن با رشد مثبت در مقایسه با آذر همراه شد. به این ترتیب روند جدیدی که از آبان ماه در بازار مسکن در مسیر تخلیه حباب قیمتی آغاز شده و در آذر ماه با کاهش قیمت مسکن در معاملات خرید مسکن شهر تهران ادامه یافته بود به‌طور ناگهانی در دی ماه متوقف شد و تغییر جهت داد.

در بررسی‌ها و تحقیقات خود درخصوص عامل یا عوامل موثر این تغییر مسیر ناگهانی، ۶ تکه مفقوده از پازل قیمتی مسکن در دی ماه را شناسایی کرده است. این در حالی است که دیروز، در جریان تکمیل این تحقیقات ۴نفر از کارشناسان و صاحبنظران بازار مسکن نیز در تشریح آنچه در اولین ماه از فصل زمستان منجر به انحراف ناگهانی مسیر قیمت مسکن شد، ۵ حقیقت زمستانی بازار املاک پایتخت را تشریح کردند.

غلامرضا سلامی، حمید یاری، فردین یزدانی و فخرالدین زاوه از کارشناسان و صاحبنظران برجسته مسکن در گفتگو با عوامل موثر بر این تغییر مسیر ناگهانی را اعلام کرده و مشخصات بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی را شرح دادند. بررسی‌هابا استناد به تحقیقات انجام شده و اظهارات این کارشناسان نشان می‌دهد پازل تغییر مسیر زمستانی بازار معاملات آپارتمان در تهران از ۶ تکه تشکیل شده که شامل سه تکه یا سه عامل درونی و سه تکه یا سه عامل بیرونی موثر بر بازار ملک است.

اولین عامل درونی موثر بر تغییر مسیر ناگهانی بازار مسکن در زمستان امسال به رفتار و ادعا‌های کاسبان حباب بازار مسکن برمی‌گردد. از آنجا که معمولا فصل زمستان به‌عنوان مقطع زمانی شب عید در بازار معاملات مسکن شناخته می‌شود، برخی از کاسبان حباب و افرادی که به واسطه افزایش و جهش قیمت مسکن در ماه‌های گذشته تاکنون، اقدام به کسب سود‌های آنچنانی از بازار ملک کردند سعی در مقاومت در برابر ریزش قیمت‌ها کرده و با این استدلال که بازار به مقطع زمانی شب عید و افزایش تقاضا برای خرید همراه شده تلاش کردند تا بر سطح قیمت‌ها وافزایش آن اثر بگذارند.

این در حالی است که هم‌اکنون نسبت معروف p به r یا همان نسبت قیمت به اجاره مسکن که معمولا در شرایط عادی و در وضعیتی که بازار حباب قیمتی ندارد کمتر از عدد ۲۵ است به عدد ۳۰ رسیده و این موضوع نشان‌دهنده وجود حباب قیمتی در بازار مسکن است. با این حال رفتار گروهی از این موج‌سواران و کاسبان حباب قیمت مسکن بر سطح قیمت‌ها در دی ماه - هر چند به‌صورت خفیف - اثرگذار بود. در واقع نسبت فعلی قیمت به اجاره مسکن نشان‌دهنده وجود ابرحباب قیمتی در بازار ملک است.

افزایش سهم نوساز‌ها در عرضه جدید مسکن به بازار و همچنین رشد بیشتر تعداد فایل نوساز عرضه شده به بازار مسکن در دی ماه نسبت به سایر گروه‌های سنی آپارتمان از دیگر عوامل موثر اثرگذار بر تغییر مسیر قیمت مسکن در این ماه بود. بررسی‌ها نشان می‌دهد درحالی‌که به دنبال بروز رکود در بازار معاملات مسکن، عرضه فایل نسبت به سطح تقاضا در بازار افزایش یافت، عرضه فایل نوساز به بازار بیش از عرضه آپارتمان‌های واقع در سایر گروه‌های سنی بوده است.

این موضوع حتی در آگهی‌ها مجازی و SMS‌های ارسالی تبلیغاتی برای فروش مسکن که به مشترکان تلفن همراه در این ماه ارسال شد به وضوح دیده می‌شود. افزایش سهم نوساز‌ها در عرضه جدید، عامل دیگری بود که به دلیل شکاف ۲۵ تا ۳۰ درصدی قیمت این واحد‌ها با سایر گروه‌های سنی آپارتمان، منجر به تغییر مسیر قیمت مسکن در دی ماه شد.

سومین تکه پازل تغییر انحراف ناگهانی قیمت مسکن در دی ماه به اثرپذیری قیمت واحد‌های مسکونی نوساز از رشد قیمت مصالح ساختمانی و همچنین افزایش قیمت زمین برمی‌گردد. قیمت مصالح عملا تا حدود دو تا سه سال گذشته وزن سنگینی در حساب وکتاب‌های هزینه‌ای سازنده‌ها در اجرای پروژه‌های ساختمانی نسبت به هزینه خرید زمین و سایر هزینه‌ها ایفا نمی‌کرد، اما از حدود دو تا سه سال گذشته رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی آن را به فاکتوری هزینه‌بر و موثر بر تعیین قیمت مسکن تبدیل کرد.

در واقع از آن زمان به بعد یکی از مهم‌ترین فاکتور‌هایی که سازنده‌ها در تعیین قیمت مسکن به کار بردند فاکتور ارزش جایگزینی بود. به این معنا که با چه هزینه‌ای و با چه سطح سودی قادر به ساخت پروژه‌ای مشابه پروژه آماده عرضه‌ای خواهند بود که هم‌اکنون در حال فایل کردن آن برای فروش هستند. از آنجا که قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در سال‌جاری در مقایسه با سال گذشته حدود دو برابر شده است اثر این موضوع بر تعیین قیمت واحد‌های مسکونی نوساز از سوی سازنده‌ها مشهود است. این اثر بیش از وضعیت کاهشی قیمت آپارتمان در دی ماه منعکس شده است.

بررسی‌ها و آمار‌های رسمی نشان می‌دهد، سازنده‌ها که سهم عمده عرضه واحد‌های مسکونی نوساز را بر عهده دارند نه تنها در دی ماه عرضه فایل نوساز به بازار برای خرید زمین و دریافت پروانه ساخت به منظور استارت پروژه‌های جدید در سال آینده را افزایش دادند بلکه یک علت دیگر افزایش عرضه این واحد‌ها به سررسید موعد چک‌های ارائه شده از سوی آن‌ها در طول دوره ساخت در مقطع زمانی آخر سال برمی‌گردد.

 

این گروه از افراد عمدتا بنا به این دو دلیل از یک سو و از سوی دیگر به علت چشم‌انداز کاهشی و رکودی بازار معاملات مسکن حجم عرضه نوساز به بازار را افزایش دادند، اما به دنبال افزایش هزینه‌های ساخت و‌ساز، نحوه قیمت‌گذاری آن‌ها نیز تحت‌تاثیر قرار گرفت.

آمار‌ها نشان می‌دهد میانگین قیمت مصالح ساختمانی در پاییز ۹۹ در مقایسه با پاییز ۹۸ معادل ۱۰۲ درصد افزایش یافت. تورم فصلی مصالح ساختمانی در پاییز امسال نیز معادل ۲۷ درصد بود که نشان‌دهنده رشد محسوس و قابل‌توجه قیمت مصالح ساختمانی است. از سوی دیگر در تابستان امسال میانگین قیمت زمین نیز درمقایسه با تابستان سال گذشته ۸۶ درصد رشد کرد و تورم فصلی زمین در این فصل نیز معادل ۳۶ درصد رقم خورد.

چهارمین تکه پازل تغییر مسیر ناگهانی قیمت مسکن در دی ماه که یک عامل بیرونی موثر بر تحولات بازار مسکن شهر تهران در این ماه محسوب می‌شود مربوط به ایفای نقش ضربه‌گیر سایر بازار‌ها از سوی بازار مسکن به دنبال کاهش یا ریزش بازدهی در این بازارهاست. از آنجا که معمولا بازار معاملات مسکن بازاری کم‌ریسک نسبت به بازار‌های ارز، سهام و دلار محسوب می‌شود و حتی در صورت ریزش در مقطع زمانی کوتاه، در بلندمدت برای سرمایه‌گذاران بازاری به صرفه تلقی می‌شود، در مقاطع زمانی که سایر بازار‌ها با ریزش مواجه می‌شوند این بازار در نقش ضربه‌گیر ریزش بازار‌ها وارد عمل شده و بخشی از سرمایه‌ها را به خود جذب می‌کند.

عامل پنجم به نقش معافیت‌های مالیاتی در بازار مسکن بر جذب سرمایه‌ها به این بازار برمی‌گردد. در نبود مالیات‌های موثر مانند مالیات سالانه املاک مسکونی ریسک احتکار وانجماد ملکی به صفر رسیده و بسیاری از افراد اقدام به ورود به این بازار و اثرگذاری بر سطح قیمت‌ها می‌کنند.

ششمین تکه از پازل انحراف ناگهانی مسیر بازار مسکن در دی ماه به مناسب تشخیص ندادن بازار پول برای سرمایه‌گذاران به منطور سپرده‌گذاری سرمایه‌ها و حفظ ارزش آن به‌عنوان بازار رقیب بازار مسکن به جهت کم‌ریسک بودن مربوط می‌شود. اگرچه هنوز هم عده‌ای معتقدند نرخ سود سپرده‌های بانکی در شرایط فعلی نامناسب نیست، اما سرمایه‌گذاران در نبود نرخ سود جذاب از بین بازار پول و بازار مسکن عمدتا بازار مسکن را برای حفظ و ارتقای ارزش دارایی‌های خود انتخاب می‌کنند. این عامل نیز به‌عنوان یک عامل بیرونی بر تغییر جهت قیمت مسکن در زمستان امسال موثر واقع شد.

کارشناسان در عین حال معتقدند بازار معاملات مسکن در زمستان امسال دارای ۵ مشخصه عمده است. اولین عامل آن است که به‌رغم تغییر ناگهانی مسیر قیمت مسکن در دی ماه، انتظارات همچنان کاهشی است. در واقع در میان هر دو طیف خریدار و فروشنده مسکن انتظارات کاهشی است. این موضوع را در سمت عرضه واحد‌های مسکونی می‌توان در شکل ارسال پیامک‌های حاوی شرایط ویژه مانند تخفیف در زمان فروش یا فروش با شرایط خاص مشاهده کرد.

تغییر جنس رفتار سرمایه‌گذاران مسکن از دیگر عوامل و مشخصه‌های بازار ملک در زمستان امسال است. سرمایه‌گذاران با هدف جانماندن از بازدهی سایر بازار‌ها و ترس از گران‌ترشدن و کاهش ارزش دارایی‌ها، در ماه‌های قبل به بازار مسکن وارد شدند. اما در ماه گذشته عملیات «تبدیل دارایی» صورت گرفت و بخشی از سرمایه‌گذاران به دلیل ریزش سایر بازار‌ها اقدام به ورود به بازار مسکن کردند.احتکار مسکن در حیاط خلوت مالیاتی از دیگر مشخصات بازار مسکن در دی ماه و عامل ورود اخراجی‌های سایر بازار‌ها به بازار ملک بود. نیروی جاذبه پایین بازار رقیب بازار مسکن یعنی بازار پول نیز از دیگر ویژگی‌های این بازار است که از سوی کارشناسان به‌عنوان یکی از عوامل تغییر مسیر ناگهانی قیمت مسکن در دی ماه می‌توان به آن اشاره کرد.

فروشنده شدن سازنده‌ها به‌عنوان پنجمین ویژگی بازار معاملات مسکن دی ماه که بر انحراف مسیر قیمت ملک در این ماه اثرگذار بود را نیز می‌توان عنوان کرد. این موضوع دو روی متفاوت داشت؛ از یک سو با افزایش عرضه، انتظار برای تعدیل بیشتر سطح قیمت‌ها وجود دارد ودر سطح قیمت فروش واحد‌های مسکونی نوساز نیز بعضا تخفیف‌هایی مشاهده شد، اما از آنجا که قیمت نوساز‌ها فاصله محسوسی با قیمت سایر گروه‌های سنی واحد‌های مسکونی دارد این افزایش عرضه منجر به بالا رفتن سطح کلی قیمت‌ها در بازار زمستانی شد.

کد مطلب: 48239| زمان انتشار: ۱۳۹۹/۱۱/۲۴ ۹:۳۶:۱۰| نسخه چاپی
:: نقل و نشر مطالب با ذکر نام منبع بلامانع است ::
طراحی و تولید : دلتا وب